הביקורות והטיפולים שחובה לבצע בבניין מגורים
בבניין שהתחלנו לנהל לאחרונה התברר שציוד הכיבוי לא עבר בדיקות תקופתיות לאורך השנים וכעת הוא פג תוקף לכן נדרש להחליפו. בנוסף, לא נעשתה אף פעם הביקורת השנתית הנדרשת למערכת המפוחים. בבניין אחר לא בוצע ניקוי וחיטוי למאגרי המים במשך שנתיים או בדיקת אינטגרציה לבניין מקיפה.
לעיתים קרובות אנו נתקלים במודעות נמוכה וחוסר ידע של ועדי הבתים בכל הנוגע להכרות עם התקנים, הביקורות והטיפולים הנדרשים בבניין משותף. הרבה פעמים הועד סומך על חברת ניהול ואחזקה שהיא תעשה מה שצריך אבל בפועל אנו למדים מהמצב בשטח שלא כך הדבר. ישנן חברות ניהול ואחזקת מבנים שאפילו לא יודעות מקצועית מה צריך לעשות. מצב זה מסוכן מאוד בטיחותית וחושף את ועד הבית לאחריות אישית גבוהה מאוד וכן עלול לגרום לחוסר כיסוי ביטוחי.
עמידה בסטנדרטים ותקנים
התפתחות התקנים וריבוי המערכות המותקנות כיום במגדלי מגורים מחייבת לעמוד במספר תקנים ולבצע מספר ביקורות במהלך השנה בהתאם. למשל בדיקת אינטגרציה לבניין. זאת בנוסף לטיפולים תקופתיים במטרה לשמור על תקינות וכשירות הציוד לאורך שנים רבות על מנת לחסוך בהוצאות יקרות בעתיד.
חברת ניהול ואחזקת מבנים מקצועית נדרשת לקחת אחריות על כלל משימות הניהול והאחזקה של הבניין ובין השאר לדעת איזה ביקורות וטיפולים נדרש לבצע בהתאם לסוג הבניין ולבצע בדיקת אינטגרציה לבניין. ועד בית יתקשה לפעול בעצמו – לדעת את תכולת הביקורות והטיפולים הנדרשים ולהביא בעלי מקצוע וחברות מתאימות לבצע זאת בעלות כלכלית אטרקטיבית.
מאמר זה נועד לשפוך אור על הנושא ולאפשר לועד בית ודיירים הרוצים בכך להבין מה תכולת הביקורות והטיפולים המומלצים בבניין ולהיות מסוגלים לדעת מה לשאול ומה לבקש מחברת הניהול ואחזקת מבנים הנותנת להם שירות, כך הם יוכלו לבצע מעקב ובקרה עליה.
בדיקת אינטגרציה לבניין - רשימת ביקורות הנדרשות בבניין
חברות ניהול ואחזקת מבנים נדרשות לבצע אחזקה הכוללת ביקורות למגוון מערכות אלקטרומכניות, מערכות מים, מערכות כיבוי אש ומערכות חשמליות המותקנות כיום במגדלי מגורים ומשרדים מודרניים. להלן נפרט את המערכות המרכזיות שישנה חובה לבדוק באופן תקופתי על פי התקנים הקיימים :
- מעליות – בדיקה תקופתית אחת לחצי שנה תבוצע על ידי בודק מוסמך למעליות אשר קיבל את הסמכתו ממשרד העבודה, הרווחה והשירותים החברתיים. בודק זה ידביק מדבקה המאשרת את ביצוע הביקורות ותוקפה בתוך המעלית לצורך מעקב ובקרה.
- ציוד כיבוי אש – ישנה חובה לבצע אחת לשנה בדיקה על מנת לקבל אישור שנתי לתכולת ציוד ארונות כיבוי אש. האישור כולל בדיקה פיזית של מטפים, זרנוקים, מזנקים וצינורות כיבוי בגלגלת. הבדיקה תבוצע על ידי בודק מוסמך שהוסמך לכך ממכון התקנים על פי התקנים הרלוונטיים: ת"י 129 חלק 1 עבור מטפים ות"י 365/448 עבור גלגלונים, זרנוקים, מזנקים וברזים. בסיום הביקורת ידביק הבודק, לצרכי מעקב, מדבקת אישור ביצוע עם תוקף של הבדיקה לשנה קדימה.
- מערכות ורכזות לגילוי וכיבוי אש וכריזה – מערכות אלו מותקנות בלובי הבניינים ונדרשות לעבור בדיקה שנתית על ידי בודק מוסמך על ידי מכון התקנים על פי ת"י 1220 חלק 11. אחת לשנה יש לבצע בדיקת אינטגרציה לפעולה תקינה של כלל מרכיבי המערכת הכוללת גלאי עשן, לחצני חירום, גלאי זרימת מים, רכזת הגילוי וכיבוי עצמה, מערכת הכריזה והחייגן המשולבים למערכת זאת. בסיום הביקורת הבודק מדביק אישור עם תוקף הבדיקה על הרכזת גילוי אש.
- מערכת המתזים (הספרינקלרים) – מערכת זו נדרשת לעבור בדיקה שנתית על ידי בודק מוסמך שהוסמך לכך ממכון התקנים על פי ת"י 1928. הבדיקה כוללת הפעלת המערכת ובדיקת האינטגרציה שלה לשאר מערכות גילוי וכיבוי אש. כמו כן בודקים את המשאבות המשמשות לכיבוי אש ומוודאים את פעולתן התקינה, את המתזים עצמם ואת מגופי השליטה הקומתיים על מנת לוודא שהינם תקינים.
- מערכת מפוחים לפינוי עשן – נדרש לבצע ביקורת שנתית תקן 1001 למערכת זאת עפ"י תקן ישראלי 1001 על ידי בעל מקצוע אשר הוסמך לבצע בדיקה זאת על ידי היצרן או הספק של המערכת.
- מאגרי מים בבניין – חובה לבצע אחת לשנה ניקוי וחיטוי למאגרי מי שתיה על ידי בודק מוסמך המומחה למערכות מי שתיה עפ"י הנחיות משרד הבריאות המסתמכות על חלק ה1 לפקודת בריאות העם 1940 ולפי ת"י 5438, 1525. כחלק מטיפול זה יש לבצע ריקון מלא של המים מהמאגר, לבצע ניקוי יסודי וחיטוי כנדרש.
- התקן מז"ח (מונע זרימה חוזרת) – חובה לבצע בדיקה שנתית להתקני המז"ח המותקנים במערכת המים בבניין על ידי מתקין שהוסמך לכך על ידי משרד הבריאות. בנוסף, עליו לוודא כי ההתקן הינו מדגם המאושר על ידי משרד הבריאות. בדיקה זאת נעשית על בסיס תקנות בריאות העם (התקנת מכשיר מונע זרימת מים חוזרת) תשנ"ב 1992, חוק המים וחוק התכנון והבנייה.
בדיקת אינטגרציה לבניין - רשימת טיפולים הנדרשים בבניין
חברות ניהול ואחזקת מבנים נדרשות לבצע אחזקת מונעת וטיפולים למערכות אלקטרומכניות, מערכות מים ומערכות חשמליות המותקנות במגדלי מגורים ומשרדים מודרניים. חלק מהטיפולים מבוצעים פנימית על ידי איש אחזקה העובר בודק ומנקה אבק, משמן חלקים ובודק לוחות בקרה ומערכות בהתאם. חלק מהטיפולים דורשים מומחיות והסמכות לצורך כך על פי הנחיות יצרן. מומלץ לבצע טיפולים אלו על ידי התקשרות בהסכם שירות עם חברות וספקי שירות מקצועיים וייעודיים לתחום זה. ביצוע טיפולים אלו חשוב מאוד לשמירת על אורך החיים של המערכות. להלן רשימת המערכות המומלצות בהתאם:
- המעליות – המעליות הינן המערכת הכי יקרה בבניין ובעלת השימוש והשחיקה הגבוהים ביותר. ישנם מסגרת טיפולים מוגדרים הנדרשים לביצוע על ידי חברת המעליות וניתן לקבל את הרשימה מחברת המעליות עצמה. טיפולים אלו מבוצעים כחלק מחוזה השירות עם ספק המעליות.
- הגנרטור – הגנרטור הינו מרכיב חשוב במערך החירום בבניין ונדרש לתחזק אותו באופן שוטף עפ"י הנחיות יצרן. מדובר על מערכת יקרה המבוססת על מנוע ולכן כמו רכב ישנה חשיבות לתחזק אותו באופן שוטף – יש להניע את הגנרטור על ידי איש אחזקה אחת לחודש ולוודא שחברת שירות מוסמכת תבצע תחזוקה תקופתית וטיפול שנתי מקצועי ואחראי, זאת על מנת לשמור על חיי הגנרטור לאורך עשרות שנים רבות. יש לשים לב שבטיפול שנתי יבוצע החלפת שמנים, החלפת פילטרים ובדיקה מלאה של תקינות הגנרטור והמצברים.
** ציוד כיבוי אש הוא הדבר החיוני שיעזור לכם להציל את המצב כשפורצת שריפה והוא זה אשר יוכל לעכב אותה עד בואם של הכבאים. ציוד הכיבוי צריך להימצא בכל בניין – בין אם מדובר בבניין מגורים ובין אם מדובר בבניין משרדים. כאשר עושים ביקורת כיבוי אש בבניין משותף הציוד הבסיסי שאמור להיות הוא מטף כיבוי אש, 2 צינורות כיבוי (זרנוקים) באורך 15 מטרים מבד הנמצאים ליד ברז כיבוי אש ומזנק שיש לחבר לצינורות והוא משמש פיה צרה בקצהו של זרנוק ודרכו המים מותזים כסילון. בנוסף, ישנם גלגלוני כיבוי שהינם צינורות גמישים באורך 30 מטרים המגולגלים על תוף ומפוזרים בכל שטחי המבנה והחצר, לעיתים בארון בצבע אדום יחד עם ברז כיבוי אש ושאר הציוד הנ"ל ולעיתים באופן עצמאי היות והם יכולים לשמש בפני עצמם לכיבוי אש בהתזת מים.
ציוד כיבוי אש נועד לסייע להציל חיים כאשר פורצת שריפה בתוך הבניין, יש צורך לנסות לאתר את מקורה ואז בעזרת ציוד הכיבוי הקרוב אליה לכבות אותה במהירות האפשרית לפני שהיא תתפשט.
