ועד בית הינו תפקיד בהתנדבות אבל שלא תתבלבלו, בתפקיד זה ישנה אחריות אישית לכל אחד מחברי הועד ומכאן גם חשיפה לתביעה אישית. ישנם מספר תקדימים בעולם המשפט הנוגעים לתביעות שהוגשו כנגד ועדי בתים למשל עקב רעש בלתי נסבל מהמעליות ובמקרים אחרים עקב פגיעה באדם בשטח הציבורי בבניין.
ועד הבית משמש כנציגם של בעלי הדירות בבניין והוא אחראי על ניהולו של הבית המשותף באופן תקין על פי החוק, לביצוע התיקונים הדרושים לאחזקת השטח המשותף וכן לשמירה על ערך הדירות. יש כללים ברורים בחוק המקרקעין לגבי אופן בחירת הועד ותפקודו. חשיבותו הרבה של ועד הבית לניהול התקין של הבניין מחייבת לשמור על מעמדו ותפקודו על מנת למנוע הדרדרות באיכות החיים בבניין.
האחריות האישית של ועד הבית
ביצוע תפקיד חבר ועד הבית הינו תפקיד בהתנדבות אך אין הדבר אומר שהאדם הנושא בתפקיד ועד הבית הינו ללא אחריות אלא ההיפך, יש לו אחריות למחדלים שנגרמו עקב מעשיו או החלטותיו אם פעל באופן רשלני. אמנם קיימת הפרדה משפטית בין ועד הבית כמוסד משפטי לבין הדיירים הנושאים בתפקיד זה, אך אין זה מהווה חסם בפני דייר לבוא ולתבוע בתביעה אישית את חבר ועד הבית במקרים חריגים שנגרמו בזדון או רשלנות. ישנם אף מקרים שדייר שמעוניין לסגור אישית חשבון עם ועד הבית ומחליט לנצל את ערוץ התביעה האישית כמהלך לגיטימי.
תביעות אישיות נגד ועד הבית עוסקות בד"כ בנוגע לתאונות, מחדלים ונזקים אך ישנן גם תלונות בנושאים פיננסיים כגון ירידת ערך הנכס או עוגמת נפש. אין ספק שתביעה אישית כנגד חבר ועד מעמידה אותו במצב מאוד לא נעים הן חברתית בקהילת הדיירים בבניין והן אישית על כל המשמעויות של התהליך. חבר ועד שנתבע אישית נדרש להתמודד עם התביעה לבד בכוחות עצמו, ללא סיוע או תמיכה חיצונית ועל חשבון משאביו האישיים.
בפוליסת ביטוח של הבניינים כיום ישנו מרכיב ביטוחי חשוב להגנה על חברי ועד בית מפני תביעות אישיות נגדם. פוליסה זאת מכסה את חובתם של חברי הוועד שהוסמכו כחוק, בגין נזק שאירע לצד שלישי, לרבות דיירי הבניין המשותף, וזאת בשל מעשה או מחדל תוך כדי ועקב עיסוקם כחברי ועד בית. פוליסת ביטוח כזו תדאג לכך שחברת הביטוח תיכנס בנעליו של חבר ועד שנתבע אישית על ידי דייר ותנהל את ההגנה כנגד התביעה שהוגשה נגדו. חכם יעשה כל ועד בית שידאג להגן על עצמו בפוליסת ביטוח.
ניהול עצמאי על ידי ועד הבית
בנייני מגורים רבי קומות הינם מורכבים לניהול עקב קיומן של מערכות ותשתיות רבות. ככל שהבניין משרת יותר דיירים יש צורך בהקפדה על ניקיון יומיומי, אחזקת שטחים ציבוריים רבים יותר ומענה שירותי יותר לכמות גדולה של דיירים ואורחים. תפעול ואחזקת בניין כזה מצריך ידע במישור הטכני, הבטיחותי וגם המשפטי. לחברות הניהול יש את היכולת והידע לתפעל בניין מורכב ולקחת על כתפיהם מהוועד חלק מהאחריות בהתאם לאופי ההתקשרות בין הצדדים.
ועד בית שמחליט לקחת על עצמו את ניהול הבניין לוקח על עצמו גם אחריות בעניינים שלא תמיד יש לו באמת את הזמן, הידע והמיומנות לטפל הם באופן יסודי, מקצועי ואחראי לשביעות רצונם של הדיירים. דבר זה מהווה פתח לבעיות ויש שיקראו להן צרות באווירה ובהתנהלות בין הדיירים בבניין. ועד בית עצמאי לא תמיד רואה את כל התמונה והאחריות שלו לתאונות, תקלות ואי עמידה בתקנים. כשמגיעה הבעיה היא חושפת את הועד לתביעה ואף את כלל הדיירים בבניין.
העברת אחריות מועד הבית לחברת הניהול
מי לא היה רוצה להעביר את האחריות שלו למישהו אחר? אז בענייני אחריות ועד הבית יש אפשרות לבחור לעבוד עם חברת ניהול בניינים אשר תנהל את הבניין ותיקח חלק מהאחריות.
ישנן שתי אפשרויות עיקריות להתקשרות עם חברת ניהול: קבלן משנה או מתחזק.
קבלן משנה – חברת ניהול תבצע עבור הועד והדיירים שירותים בבניין עפ"י ההסכם ביניהם. כלל תשלומי הועד יועברו לחשבון הבנק של הועד והיא תשלם עבור השירותים השונים ובין השאר גם דמי ניהול לחברת הניהול עצמה.
בחלופת קבלן משנה נשארת השליטה של ועד הבית בניהול הכספים, ניתן להשאיר את כל הוראות הקבע לגופים הקבועים איתם עובד הבניין וכך יהיה הרבה יותר קל בעתיד בעת החלפת חברת ניהול במידה ויוחלט על כך. כמובן שבדרך זאת ועד הבית נדרש להמשיך ולהיות מעורב מאוד בנעשה והאחריות לגביית כספי מסי ועד הינה שלו. זה אומר שהוא הגורם שיידרש לתבוע סרבני תשלום וכן הועד והדיירים יותר חשופים לתביעות מאשר בחלופה השניה של מתחזק.
מתחזק – במצב זה חברת הניהול נכנסת לנעלי ועד הבית ולוקחת אחריות מלאה לניהול ואחזקת הבניין במקום ועד הבית. כספי הדיירים ישולמו לחשבון הבנק של חברת הניהול.
שיטת התקשרות זאת הינה עפ"י חוק המקרקעין והיא מאפשרת לועד הבית להעביר חלק גדול מהאחריות בתחומי הניהול, האחזקה והכספים לחברת הניהול. במצב זה המתחזק לוקח על עצמו את זכויותיו וחובותיו של ועד הבית בכל הנוגע לניהול הרכוש המשותף בבניין. למשל, תביעה נגד סרבן תשלום דמי ועד תנוהל על ידי המתחזק.
בחלופת מתחזק מומלץ מאוד לוועד הבית לבצע פיקוח ובקרה על תפקוד המתחזק כלומר חברת הניהול. עקב התלות הגבוה במתחזק יהיה לועד הבית שליטה קטנה יותר על חברת הניהול ובמקרים בהם היא לא מספקת את הנדרש יהיה קשה יותר להתמודד איתה ולהעביר את הניהול לחברה אחרת.
לסיכום, ועד הבית צריך להיות מודע לאחריות האישית שיש לו ולמשמעויות ניהול עצמאי של הבניין, להבין את ההבדלים באפשרויות להתקשרות עם חברת הניהול ולבחור בהתאם לסוג הבניין והצרכים של הדיירים. בכל מקרה הועד חייב להישאר בתמונה לפקח ולבקר על תפקוד חברת הניהול בהתאם להסכם שנחתם איתה.
** פוליסת ביטוח לשטחים הציבוריים בבניין תגן על הועד והדיירים מפני נזק עקב שריפה, נפילה של דייר או אורח, תסייע לתקן נזילות מים ובתביעות כלפי ועד הבית. אין חובה בחוק לבטח את הבניין אך מצד שני מספיק החלטת ועד לעשות זאת ולא נדרש אישור הדיירים.
פוליסת ביטוח לרכוש המשותף כוללת מס' מרכיבים עיקריים :
1) ביטוח צד ג' המכסה כל אדם אשר יפגע בתחום הרכוש המשותף, פגיעה גופנית או נזק שנגרם לרכוש.
2) ישנה אפשרות להרחבת הביטוח גם לתביעות אישיות נגד חברי הועד.
3) ביטוח מעסיקים מכסה תאונות של בעלי מקצוע העובדים בשטח הרכוש המשותף כגון מנקה וגנן.
4) ביטוח מבנה מכסה נזקים הנגרמים לרכוש המשותף כתוצאה משריפה, רעידת אדמה, נזקי מים ועוד.
