חברת אחזקת מבנים
תוכן עניינים חברות אחזקת מבנים בישראל בישראל פועלות כיום חברות אחזקת מבנים רבות. אך, בשל העדר רגולציה
אחזקת מבנים מתייחסת לכלל הפעולות שנועדו להחזיק מבנה כל שהוא במצב תקין. נהוג לחלק את האחזקה לשני סוגים עיקריים: אחזקה שוטפת מתוכננת ומונעת. לעומת, אחזקת שבר במקרה של תקלות. אחזקת מבנים הינה פעילות חשובה ביותר על מנת לייצר איכות חיים בבניין ולשמור על ערך הנכס לאורך שנים. זאת תוך מתן דגש על מניעת תקלות הפוגעות באיכות החיים בבניין. דבר המוביל לצמצום משמעותי של תקלות במערכות והוצאות לתיקונם. ויגרופ חברת אחזקת מבנים מציעה את כלל השירותים הנדרשים בתחום זה.
תוכן עניינים חברות אחזקת מבנים בישראל בישראל פועלות כיום חברות אחזקת מבנים רבות. אך, בשל העדר רגולציה
תוכן עניינים מגמות אחזקת מבנים במרכז הבנייה למגורים בישראל מתפתחת יותר ויותר לגובה. בניינים חדשים באזורים ותיקים
לצורך ביצוע אחזקת מבנים נכונה יש להקפיד על ביצוע בדיקות אחזקה שוטפות למבנים תוך הקפדה על תוכנית אחזקת מבנים סדורה לביצוע אחזקה שוטפת מתוכננת ומונעת. אחזקה זאת תקטין את הצורך באחזקת שבר. כלומר, תקטין את כמות התקלות במערכות ובתשתיות. הדרך הנכונה לביצוע תוכנית אחזקת מבנים היא לבנות מערך בדיקות תקופתית הכולל רשימת תיוג – צ'ק ליסט לביצוע מסודר של פעולות אחזקת מבנים הנדרשות בכל המערכות הקיימות במבנים. התנהלות אחראית ומסודרת כאמור תמנע ככל שניתן תקלות או בעיות במבנים ותיצור איכות חיים טובה יותר לדיירים.
חברת אחזקת מבנים נדרשת להביא את הידע והניסיון שלה לידי ביטוי ולהתאים לכל מבנה את שגרת האחזקה המתוכננת והמונעת שלו. התוכנית צריכה להיות כתובה וברורה, יש לנהל רישום מסודר של כל פעולות האחזקה שבוצעו- האם בוצעו בהתאם לתוכנית ומה היו הממצאים. לעיתים יש צורך לבצע פעולות המשך ולהזמין שירות או בעל מקצוע להמשך טיפול בבעיה שנמצאה. ישנה חשיבות גבוהה מאוד להקפיד על ביצוע התוכנית בשביל להשיג את התוצאות הרצויות.
כחלק מהחזון של ויגרופ חברת אחזקת מבנים אנו דוגלים במקצועיות ושקיפות. לכן, טרחנו לפרט לשימושכם הסברים מקצועיים ומידע רב מניסיוננו כיצד נדרשת חברת אחזקת מבנים לפעול על מנת לבצע את תפקידה כנדרש.
אחזקה מבנים שוטפת מתייחסת לכלל הפעולות שיש לעשות באופן תקופתי כל פרק זמן קצוב, זאת על מנת לשמור על איכות החיים בבניין והן על תקינות ומניעת בלאי מיותר במערכות הבניין. מדובר בפעולות הנעשות באופן יומיומי כגון ניקיון הבניין או כל כמה ימים למשל החלפת גופי תאורה. ישנן פעולות הנעשות לעיתים רחוקות יותר כל שבוע כגון גינון.
ישנן פעולות אחזקת מבנים הנעשות אחת למספר חודשים או שנים. למשל, במקרי בדיקה של מערכות הבניין כגון: מעליות, מערכות מים, כיבוי אש, חשמל, מיזוג אויר, מערכות אשפה ועוד.
בחלק מהבניינים ישנם פעולות אחזקת בניינים נוספות הנובעות מצרכים ספציפיים במרחבים הציבורי בבניין למשל: אחזקה של חדר הכושר, מועדון הדיירים, בריכה ופעילות שמירה בבניין.
אחזקה מבנים מתוכננת ומונעת שונה ממבנה למבנה ותלויה במורכבות המערכות והתשתיות במבנה בנוסף לרמת הדרישות של ועד הבית והדיירים. ישנם מבנים שדורשים תחזוקה יומיומית ולכן נעסיק בהם אב בית במשרה חלקית או מלאה בהתאם לצורך. לעומת, מבנים שמסתפקים באחזקה תקופתית של מספר פעמים בשבוע או בחודש.
אחזקת תקלות שבר במבנים מתייחסת לטיפול ותיקון תקלות נקודתיות הנובעות מכשל או בלאי של מערכות בבניין. לדוגמא- תיקון בעיית אינסטלציה, תיקון תקלת חשמל, החלפת רכיב במעלית. לרוב מדובר במקרים לא מתוכננים עקב נזק שנגרם בבניין המצריך טיפול מידי. לעומת זאת, לעיתים יש נזק שניתן לתקן אותו בפחות לחץ ואז אפשר לתכנן באופן מסודר פעילות השבתת שירות בבניין ותיקון הרכיב התקול בו. מומלץ לצרף לתכולת פעילות חברת אחזקת מבנים גם את מרכיב הכוננות. כלומר, מה רמת השירות של חברת הניהול ואחזקת המבנים למקרה של תקלה בהתאם לדחיפותה. למשל, מהם זמני התגובה במקרה חירום כגון: נזילות מים, בעיות בטיחות, חוסר תפקוד כללי של חשמל בבניין.
במהלך עשרות השנים האחרונות המערכות הנדרשות בבניינים התרבו והפכו למורכבות יותר לתפעול ותחזוקה. חברות אחזקת מבנים נדרשות ללמוד ולהכיר את כל המערכות על מנת לתת שירותי אחזקת מבנים מקצועי ואחראי עבור ועד הבית והדיירים בבניינים. יש לציין כי חברת אחזקת מבנים נדרשת לטפל אך ורק במערכות הציבוריות. כלומר, המשרתות את כלל הדיירים. הכוונה היא למערכות המשמעותיות בבניין כגון: מעליות, מערכות מים, מערכות כיבוי אש, מערכת החשמל, מיזוג אויר, מערכות אשפה ועוד.
מעליות הן המערכת ההנדסית היקרה ביותר לתחזוקה בבניין. הן בדרך כלל גם המערכת הכי מוקפדת בשל חוקים ותקנות מחייבים, והן מכיוון שמדובר במערכת חיונית אשר קשה לתפקד בלעדיה ברמה היומיומית בבניין. קיימות מספר סוגי טכנולוגיות למעליות חשמליות- הידראוליות ומעליות MRL – Machine Room Less שהן מעליות חשמליות ללא צורך בחדר מכונות, לכן הן נפוצות מאוד. לאור חשיבותן הרבה של הבטחת תקינותן ובטיחותן של המעליות קיימים תקנים מחמירים והנחיות עבודה ברורות כיצד לבצע ביקורות ולתת שירות תחת חוזה אחזקה עם חברת מעליות מאושרת.
מערכת המים המשותפת לכלל דיירי הבניין כוללת צנרת ואביזרים לביצוע מספר פעולות עיקריות: הספקת מי שתיה, סילוק מי ביוב, סילוק מי גשם וניקוז מרפסות וגינות. מערכות סינון ואגירת מים כולל אגירת מים לכיבוי אש. מערכת אספקת המים תלויה בלחץ מים מכיוון שבנייה לגובה מחייבת מערכות לתגבור הלחץ על ידי משאבות הגברת לחץ ומאגרים. לאור זאת מותקנות כיום בבניינים מגוון משאבות להגברת לחץ למי שתיה, לטובת צרכי כיבוי אש ולהשקיית הגינה במידה ונדרש.
אחזקת רכיבי מערכות המים קבועה וישנם תקנים המחייבים זאת. אך למרות זאת, ישנן חברות אחזקת מבנים שאינן מבצעות את הנדרש ובכך חושפות את הבניין לכשלים ולבעיות המגדילות את הסיכוי לצורך באחזקת תקלות שבר בלתי מתוכננות. תקלות אשר עלותם יקרה בהרבה יותר מאשר עלויות ביצוע אחזקה שוטפת ומונעת.
מערכות מים נוספות שנפוצות בבניינים הן מערכות לחימום מים סולאריות ומערכות הסקה לחימום מרכזי. מערכות אלו כוללות גם צנרת ואביזרים בנוסף למשאבות ייעודיות. אך, הן פועלות לרוב כמערכות סגורות נפרדות ממערכת מי השתייה.
מערכת החשמל בבניינים כוללת אביזרים ומרכיבים כגון: לוחות חשמל, מעגלי חשמל המשמשים להזנה, כוח ותאורה. בנוסף, גנרטור חירום מרכזי המשמש כגיבוי להפעלת מערכות חיוניות בבניין בעת הפסקת זרם החשמל.
חברות אחזקת מבנים נדרשות לתחזק את כלל מרכיבי המערכת. בין אם מדובר על ביצוע בדיקות וביקורות של רכיבי המערכת השונים או בהחלפת גופי תאורה ואביזרים תקולים.
בדומה למערכת המים לעיל, ביצוע אחזקה לקויה של מערכת החשמל חושפת את דיירי הבניין לכשלים ולבעיות המגדילות את הסיכוי לצורך באחזקת שבר יקרה אשר בנוסף עלולה לגרום נזקים למערכות אחרות.
אחת הסכנות המרכזיות במערכת חשמל שאינה מתוחזקת היטב הינן שריפות. מכיוון שכשלים במערכת החשמל יכולים להביא להתחממות ברכיבי המערכת, לפגיעה בבידוד שלהם ולקצרים אשר יכולים להביא להתלקחות.
לבסוף, יש לציין שישנו קשר בין אחזקה של מערכת החשמל לבין יעילות צריכת החשמל בבניין. לכן, ישנה כדאיות כלכלית בתחזוקה נכונה של מערכת החשמל שיכולה להביא לחסכון בעלויות חשמל.
גנרטור החירום הינה מערכת יקרה הנדרשת לתחזוקה קפדנית, לביקורות תקופתיות עפ"י הנחיות יצרן ולהפעלה שגרתית של חברת אחזקת מבנים. תחזוקה לקויה של הגנרטור יכולה לגרום לכך שמערכות חיוניות בבניין לא יפעלו בעת הפסקת חשמל בשעת חירום.
מערכות מיזוג אויר בבניינים מורכבות ממערכות אשר מטרתן לשלוט על טמפרטורת החדרים במקומות הנדרשים לכך כגון: חדרי אשפה, מועדון דיירים, חדר כושר.
קיימות גם מערכות אוורור נוספות שמטרתן לשמור באופן שוטף על איכות האוויר בחללים בהם קיים חשש לזיהום. בנוסף, קיימות מערכות אוורור לחללי מילוט אשר מטרתן לשמור אותן נקיות מעשן בשעת חירום.
מערכות האוורור בחניונים תת קרקעיים, מרתפים ומחסנים נדרשות בהתאם לתקנים. מערכת האוורור משמשות לסילוק גזים, לרבות גזי הפליטה של המכוניות. המערכות האלו הן בדרך כלל דו תכליתיות- הן משמשות גם לשחרור עשן בעת שריפה וגם לאוורור האזורים הנ"ל.
מערכות פינוי עשן ומערכות על לחץ: מערכות פינוי עשן הינן מערכות המופעלות בחירום ותפקידן לשאוב בעת שריפה את העשן באמצעות מפוחים מתוך הקומות ולפלוט אותו אל מחוץ המבנה. מערכות על לחץ הינן מערכות שמטרתן לדחוס אויר לחדר המדרגות. זאת על מנת שבעת שריפה יתאפשר לדיירים להתפנות מהבניין דרך חדר המדרגות.
המערכות הנ"ל כוללות מפוחים המותקנים על גג הבניין, בשעת חירום הם דוחסים באופן רציף אוויר חיצוני באמצעות פיר ייעודי לאורך חדר המדרגות. בנוסף, קיימת מערכת בקרה המותקנת ודואגת לווסת את הלחצים בהתאם לפתיחת דלתות בחדר המדרגות. מערכות על לחץ אלו נדרשות על מנת לאפשר חדר מדרגות מוגן בבניין רב קומות.
מערכות כיבוי אש בבניינים מודרניים הינן מגוונות ופועלות באינטגרציה לטובת בטיחות אש בבניין. המערכות כוללות- ארונות כיבוי אש בהם מטפים, זרנוקים וצינור כיבוי; דלתות אש עם מגנטים המשתחררים בעת שריפה, מערכות אוורור לפינוי עשן ויצירת על לחץ על מנת לאפשר לדיירים להתפנות מהבניין בעת שריפה; מערכת שחרור עשן פסיבי על ידי פתחים קבועים או פתחים הנפתחים באמצעות מנגנון אוטומטי.
מערכות כיבוי אש פועלות באינטגרציה עם שאר המערכות בבניין, הרכיבים שלה מצויים כמעט בכל אחת מהמערכות האחרות הקיימות בבניין כגון: מערכות המים, מערכת החשמל, מערכת האוורור, מערכת האשפה, מעליות ומערכות נוספות.
מערכת המתזים (ספרינקלרים) הינה מרכיב ייחודי ומשמעותי בתפיסת כיבוי האש בבנייני מגורים גבוהים, בבניינים ציבוריים, בנייני משרדים וכן במרתפים וחניונים. המתזים מפוזרים על פני שטחים ציבוריים נרחבים בבניין. בנוסף, על פי הנחיות התכנון גם בתוך הדירות עצמן. המתזים מחוברים לצנרת מים עם לחץ תמידי ויש בתוכם שסתום המותקן אשר תפקידו למנוע את זרימת המים. בעת שריפה נפרץ השסתום והמתז מופעל. לאור חיוניות מערכות אלו יש להקפיד שהן מתוחזקות כנדרש על מנת שיהיו דרוכות לשימוש בעת הצורך.
מערכת "שוט אשפה" מותקנת בחלק מהבניינים, בעיקר בבניינים רבי קומות ומרובי דיירים. מטרת המערכת היא להקל על הדיירים ולמנוע לכלוך בחדרי המדרגות והמעליות מפינוי אשפה ידני ובנוסף ליצר פתרון יותר בריא לסביבה עם פחות התעסקות של הרשות המקומית בפינוי אשפה.
שוט האשפה הינו צינור אנכי העובר דרך פיר שעובר בכל קומות הבניין עד לקומת המרתף או הקרקע. בכל קומה מחובר לצינור פתח בצורת דלת המאפשר זריקת אשפה לצינור. בתחתית הצינור ממוקם דחסן אשפה שדוחס את האשפה אל תוך מחסנית אשפה בה נאספת האשפה עד לפינויה של הדחסנית.
שוט האשפה כולל מרכיבים נוספים שנועדו לשמור על תפקודו התקין כגון: מתקן איוורור, מערכת מיזוג אויר, מתקני ניקוי ושטיפה וכן מתזי אש ומחסומי עשן.
אחזקת מערכת "שוט אשפה" הינה פשוטה יחסית. אם היא תוכננה כראוי לא אמורות להיות בעיות
מיוחדות. ישנן תלונות נפוצות הנוגעות למפגעי ריח עקב שימוש לא נכון במערכת או ניקוי לא מספק של חברת הניהול והאחזקה. כמו כן, לעיתים ישנן גם סתימות הנוצרות בשל זריקת חפצים וקרטונים שאינם מותרים בשוט האשפה. מתקן הדחיסה דורש אחזקה על פי הוראות היצרן.
בבניינים כיום ישנן מגוון מערכות הפועלות על מתח נמוך ודורשות תשומת לב ואחזקה בהתאם. המערכות הנפוצות הינן: מערכת האינטרקום, מערכת מצלמות וטלוויזיה במעגל סגור, קודנים וקוראי ציפים לדלתות, מערכות אחרות לבקרת הבנין.
רכזת גילוי אש ועשן וכן מערכת גלאי CO בחניונים הינן מערכות נוספות המופעלות במתח נמוך.
רכזות גילוי אש ועשן הינן מערכות המחוברות למספר רב של חיישנים לטובת גילוי מקרה אש ועשן – גלאי עשן, מפסקי לחיצה בחירום, גלאי זרימת מים במערכת המתזים והתראות על תקלות מכל המערכות החשמליות של כיבוי אש כגון משאבות ומפוחי פינוי עשן. המערכת מוגדרת עפ"י משטר הפעלה ובהתאם למקרה היא מפעילה את מערכת הכריזה בבניין, נותנת חיווי לבעיה שנוצרה ונעזרת בחייגן על מנת לחייג לכוחות ההצלה ולבעלי התפקידים בועד ובחברת אחזקת מבנים על מנת להודיע להם קולית שיש התראה על שריפה בבניין.
בניה וקידום אתר – מוקה קריאייטיב בע"מ
© כל הזכויות שמורות לויגרופ 2021 | ט.ל.ח
קבלו מדריך במתנה לועדי בתים לניהול הבניין בראש שקט