ניהול מבנים
תוכן עניינים חשיבות ניהול מבנים ניהול מבנים הינו מרכיב קריטי ביצירת איכות חיים בבנייני מגורים, יש לו
חברת ניהול בניינים נדרשת לקחת אחריות על כלל משימות הניהול והאחזקה של הבניין עבור בעלי הדירות והדיירים. ועד בית יתקשה לפעול בעצמו – להבין את כלל מרכיבי המערכות ההנדסיות בבניין והאינטגרציה ביניהן, להתקשר עם כל בעלי המקצוע והספקים הנדרשים, לשכור את שירותי האחזקה למיניהם, לדאוג לתפקוד תקין של הבניין על פי התקנים, ליישם את הפרקטיקה המקצועית הנכונה תוך עלות מול תועלת כלכלית שתחסוך בעלויות הדיירים. ויגרופ חברת ניהול בניינים מציעה את כלל השירותים הנדרשים בתחום זה על מנת להבטיח איכות חיים וראש שקט לדיירי הבניין.
תוכן עניינים חשיבות ניהול מבנים ניהול מבנים הינו מרכיב קריטי ביצירת איכות חיים בבנייני מגורים, יש לו
התפתחות הבניה לגובה של בניינים ומגדלים משותפים למגורים, משרדים ומסחר הכניסו שינויים מהותיים במאפייני הבנייה שהובילו לצורך בחברות ניהול בניינים על מנת להבטיח את איכות החיים בראש שקט לדיירים. המגמות שחלו עם הגידול בהיקף הבנייה הגבוהה מתבטא במספר יחידות הדיור בבנין, גידול בבנייה בתת הקרקע ותוספת מערכות הנדסיות רבות בשל דרישות רגולציה ותקנים חדשים. זאת במקביל לדרישות הדיירים לגבי סטנדרט השטחים המשותפים.
מצב זה הוביל לכך שניהול ותחזוקת בתים משותפים הפכה למעמסה כבדה ומורכבת לביצוע על ידי ועד הבית שהינם נציגות דיירים, הפועלת בהתנדבות וללא הכשרה מקצועית. עקב כך, האחריות לניהול ואחזקת הבניינים מועברת במקרים רבים לחברות ניהול בניינים, המציעות את שירותיהן לדיירים ולועד הבית.
ויגרופ פועלת בתחום חברות ניהול בניינים ועל כן מחויבת לפעול על פי סטנדרטיים ותקנים הקיימים בתחום זה. ישנה חשיבות רבה מאוד שועד הבית והדיירים בבניינים ידעו מהם הבדיקות והביקורות הנדרשות לביצוע בתחום זה ויוודאו כי הן אכן מתבצעות ע"י חברות ניהול בניינים הפועלות עבורם.
ויגרופ דוגלת במקצועיות ושקיפות. לכן טרחנו לפרט לשימושכם הסברים מקצועיים ומידע רב מניסיוננו כיצד נדרשות לפעול חברות ניהול בניינים על מנת לבצע את תפקידן כנדרש. בחלק זה אנו נרחיב ונסביר על הבדיקות והביקורות השונות הנדרשות לביצוע בבניינים ומבנים בישראל. זאת על מנת לעמוד בדרישות הסטנדרטים והתקנים, בנוסף לעמידה בדרישות חברות הביטוח.
בין השאר נפרט את המערכות הציבוריות השונות המותקנות במבנים כיום על מנת להבין את המורכבות והאינטגרציה של המערכות אותן נדרשות חברות ניהול בניינים לנהל ולתחזק באופן יומיומי.
חברות ניהול בניינים נדרשות לטפל ולתחזק עשרות מערכות שונות המותקנות כיום במגדלי מגורים ומשרדים מודרניים. המערכות מתחלקות לתחומים עיקריים שהם מערכות אלקטרומכניות, מערכות מים, מערכות כיבוי אש ומערכות חשמליות. כאמור אנו נפרט את המערכות המרכזיות שישנה חובה לבדוק באופן תקופתי על פי התקנים הקיימים וכן מערכות שישנה חובה לבדוק ולתחזק במטרה לשמור על אורך החיים שלהם, להבטיח את כשירותם, להקטין הוצאות מיותרות בעתיד על תקלות באמצעות ביצוע בדיקות ותחזוקה מונעת בשוטף.
מעליות הן המערכות היקרות ביותר המותקנות בבניין והינן המוקפדות ביותר לאחזקה בתחום אחזקת מבנים. חלות עליהן חוקים ותקנות מחייבים מכיוון שמדובר במערכת חיונית אשר קשה לתפקד בלעדיה בחיי היומיום. חברות ניהול בניינים צריכות לשים דגש על ניהול ואחזקת המעליות כחלק מתכולת האחריות של חברת ניהול בניינים.
בדיקה תקופתית אחת לחצי שנה תבוצע על ידי בודק מוסמך למעליות אשר קיבל את הסמכתו ממשרד העבודה, הרווחה והשירותים החברתיים.
ישנה מדיניות טיפולי תחזוקה מונעת תקופתיים שנדרש לבצע למעלית באופן שוטף ועל פי הנחיות יצרן. לצורך כך נהוג להתקשר בחוזה אחזקה לשירות למעליות המאפשר גם לפתוח קריאות שירות לכל תקלה שתתגלה במעליות. ניתן להרחיב חוזה שירות זה כדי לכלול גם חלפים, בדרך כלל זה מיקר משמעותית את העלויות השוטפות אבל מקנה ביטוח מפני תקלות חמורות הדורשות החלפת רכיבים יקרים.
חברת ניהול בניינים נדרשת לבצע בדיקות שוטפות ברמת תחזוקה הכוללות בדיקה חזותית של תקינות האביזרים הגלויים במעלית כגון: רצפה, תקרה, תאורה, לוח לחצנים, המאוורר. בנוסף, מומלץ לבצע בדיקה של החייגן במעלית למקרה חירום. על מנת לוודא שקו החיוג תקין, שהמוקד של חברת השירות מקבל את השיחה בצורה תקינה וניתן לשוחח עימו.
מערכות כיבוי אש הינן מערכות מצילות חיים, במיוחד במגדלים מגורים ומשרדים מודרניים. ישנן מספר מערכות שונות שפועלות באינטגרציה ביניהן על מנת לתת מענה מיטבי לגילוי וכיבוי אש בבניין.
ישנה חובה לבצע אחת לשנה בדיקה על מנת לקבל אישור שנתי לתכולת ציוד ארונות כיבוי אש. האישור כולל בדיקה פיזית של מטפים, זרנוקים, מזנקים וצינורות כיבוי בגלגלת. הבדיקה תבוצע על ידי בודק מוסמך שהוסמך לכך ממכון התקנים על פי התקנים הרלוונטיים: ת"י 129 חלק 1 עבור מטפים ות"י 365/448 עבור גלגלונים, זרנוקים, מזנקים וברזים.
חברת ניהול בניינים נדרשת לבצע מעקב שוטף אחר תכולת ארונות הכיבוי, לוודא שהארונות סגורים ולא נעשה בהם שימוש שלא לצורך. כמו כן, לבדוק שלא נעלם פריט מהציוד שנדרש להיות בהם.
מערכות ורכזות לגילוי וכיבוי אש המותקנות בלובי הבניינים נדרשות לעבור בדיקה שנתית על ידי בודק מוסמך על ידי מכון התקנים על פי ת"י 1220 חלק 11. אחת לשנה יש לבצע בדיקת אינטגרציה לפעולה תקינה של כלל מרכיבי המערכת הכוללת גלאי עשן, לחצני חירום, גלאי זרימת מים, רכזת הגילוי וכיבוי עצמה, מערכת הכריזה והחייגן המשולבים למערכת זאת. כחלק מהאינטגרציה יש לוודא שהמעליות יורדות לקומת הקרקע בעת הפעלת התראת אש במערכת, לוודא שמגנטים בדלתות אש משתחררים והדלתות נסגרות, לוודא שמערכות אוורור לפינוי עשן ויצירת על לחץ ומערכת שחרור עשן פסיבי מופעלות אוטומטית, לוודא שהחייגן מחייג בהצלחה למוקד כיבוי אש ולשאר בעלי התפקידים המוגדרים בחייגן.
כחלק מבדיקות המערכת יש לוודא שאין בה כל התראות על תקלה או על אזעקת אש מכל סוג. חברות ניהול בניינים נדרשות לבדוק באופן שוטף ותקופתי את המערכת ולוודא כל הזמן שהיא תקינה וללא כל התראות. ישנו זמזם המתריע על תקלה ואם הוא פעיל סימן שמשהו במערכת לא תקין.
מערכת המתזים (הספרינקלרים) הינה מרכיב חשוב מאוד במערך כיבוי האש בבניינים ומגדלי מגורים ומשרדים. מערכת המתזים מותקנת בכל אזורי הבניין כולל מרתפים וחניונים. לאור חשיבותה הקריטית של המערכת יש להקפיד על תחזוקה ותקינותה כנדרש על מנת שתהיה דרוכה עם מים בצנרת לשימוש בעת הצורך.
מערכת המתזים נדרשת לעבור בדיקה שנתית על ידי בודק מוסמך שהוסמך לכך ממכון התקנים על פי ת"י 1928. הבדיקה כוללת הפעלת המערכת ובדיקת האינטגרציה שלה לשאר מערכות גילוי וכיבוי אש. כמו כן בודקים את המשאבות המשמשות לכיבוי אש ומוודאים את פעולתן התקינה, את המתזים עצמם ואת מגופי השליטה הקומתיים על מנת לוודא שהינם תקינים.
חברת ניהול בניינים נדרשת לבצע מעקב שוטף אחר תקינות המערכת בשוטף, לוודא לחצי מים תקינים, שלמות המתזים וניקיון בסיסי של המערכת.
מערכת פינוי עשן מופעלת בחירום. תפקידה לשאוב את העשן בעת שריפה באמצעות מפוחים מכל השטחים הציבוריים בבניין וליצר נתיב חילוץ מהבניין דרך חדרי המדרגות. מערכות אלו הינן יקרות ומצילות חיים. לכן, ישנה חשיבות לתחזק אותן בצורה נכונה המתבטאת בביצוע בדיקות שגרתיות על ידי חברות אחזקת בניינים כחלק משגרת האחזקה בבניין.
חברות ניהול בניינים נדרשות לבצע בדיקה שנתית למערכת זאת עפ"י תקן ישראלי 1001 על ידי בעל מקצוע אשר הוסמך לבצע בדיקה זאת על ידי היצרן או הספק של המערכת.
במבני מגורים, מגדלי מגורים, משרדים מותקנים מאגרי מים לטובת מי שתיה ועבור כיבוי אש בעת חירום. ישנה חובה על חברות ניהול בניינים לבצע פעולה שנתית של ניקוי וחיטוי למאגרי מי שתיה על ידי בודק מוסמך המומחה למערכות מי שתיה עפ"י הנחיות משרד הבריאות המסתמכות על חלק ה1 לפקודת בריאות העם 1940 ולפי ת"י 5438, 1525. כחלק מטיפול זה יש לבצע ריקון מלא של המים מהמאגר, לבצע ניקוי יסודי וחיטוי כנדרש.
גנרטור הינו מרכיב חשוב במערך החירום בבניין. משכך, חברות אחזקה לבניינים נדרשות לתחזק אותו באופן שוטף עפ"י הנחיות יצרן. מדובר על מערכת יקרה המבוסס על מנוע ולכן כמו רכב ישנה חשיבות לתחזק אותה באופן שוטף- להניע את הגנרטור על ידי נציג חברת ניהול בניינים אחת לחודש ולוודא שחברת שירות מוסמכת תבצע תחזוקה רבעונית וטיפול שנתי מקצועי ואחראי על מנת לשמור על חיי הגנרטור לאורך עשרות שנים רבות. יש לשים לב שבטיפול שנתי יבוצע החלפת שמנים, החלפת פילטרים ובדיקה מלאה של תקינות הגנרטור והמצברים.
במערכות המים לשתייה אשר מותקנות במרבית הבניינים ישנם התקני מז"ח – מונעי זרימה חוזרת המיועדים לדאוג לתקינות ואיכות המים בבניין על ידי מניעת חדירת מים מזוהמים למערכת מי השתיה, דבר העלול לגרום לפגיעה בבני אדם ובעלי חיים. התקן המז׳׳ח הוא אביזר בטיחותי אשר על מנת להבטיח את פעולתו התקינה ישנם הנחיות מחייבות לאופן התקנתו, ישנה חובה לבצע בדיקה תקופתית אחת לשנה לכל הפחות.
החובה לבצע בדיקה שנתית להתקני המז"ח המותקנים במערכת המים בבניין היא באחריות חברות ניהול הבניינים. הבדיקה תעשה אך ורק על ידי מתקין שהוסמך לכך על ידי משרד הבריאות. בנוסף, עליו לוודא כי ההתקן הינו מדגם המאושר על ידי משרד הבריאות. בדיקה זאת נעשית על בסיס תקנות בריאות העם (התקנת מכשיר מונע זרימת מים חוזרת) תשנ"ב 1992, חוק המים וחוק התכנון והבנייה.
כחלק מהחזון של ויגרופ ניהול בניינים אנו דוגלים במקצועיות ושקיפות. לכן, טרחנו לפרט לשימושכם הסברים מקצועיים ומידע רב מניסיוננו על סל השירותים של ניהול בניינים, כיצד עליה לפעול על מנת לבצע את תפקידה כנדרש.
ועד הבית נדרש לשים לב לתכולת השירותים של ניהול בניינים בטרם הוא חותם על ההסכם. זאת לאחר שביצע השוואה בין מספר חברות בתחום של ניהול בניינים תוך הקפדה על כלל מרכיבי ניהול הבניינים הרלוונטיים לו. ויגרופ חברת ניהול בניינים מציעה סל שירותים מגוון ומקיף לכל מה שנדרש ואף פועלת בגמישות מלאה על מנת להתאים את הסל לצרכי הבניין ספציפית. בהתאם לסיכום ויגרופ מכינה מפרט מדוייק של תכולת השירותים ואף מפרסמת את הפרטים לציבור דיירי הבניין.
שירותי ניקיון – במסגרת ניהול בניינים ישנה אחריות גם על הניקיון בכל השטחים הציבוריים על פי תוכנית ניקיון מסודרת ומוגדרת אותה יש לסכם עם נציגי ועד הבית. התוכנית נדרשת להגדיר את תכולת הניקיון והתדירות של ביצוע הניקיון בכל השטחים הציבוריים בבניין על כלל מרכיביה. יש לוודא שכחלק מפעילות ניהול הבניינים תפורסם התוכנית ותתלה על לוח המודעות. בנוסף, רצוי גם שתשלח בוואטסאפ לכל הדיירים. יש לשים דגש האם השירות כולל גם שירותי ניקוי מיוחדים כגון ניקוי חלונות, ניקוי החניון, ניקוי מדרכות וניקוי החצר, ניקוי עם מכונות ועוד.
שירותי גינון – יש להגדיר בצורה ברורה את תכולת שירותי הגינון בניהול הבניינים. יש לשים דגש על מספר הביקורים בחודש והאם השירות כולל צמחים עונתיים במסגרת ניהול הבניינים כחלק מההסכם.
שירותי אחזקה לניהול בניינים – יש להגדיר בצורה ברורה את תכולת שירותי הגינון בניהול הבניינים. יש לשים דגש על מספר הביקורים בחודש והאם השירות כולל צמחים עונתיים במסגרת ניהול הבניינים כחלק מההסכם.
אב בית – שירותי האחזקה במסגרת ניהול בניינים ניתנים על ידי אנשי אחזקה שמגיעים לבניינים ומבצעים סיורי אחזקה על פי תוכנית עבודה. לעיתים יש צורך ובקשה של הדיירים במסגרת ניהול בניינים להציב באופן שוטף איש אחזקה קבוע בהיקף משרה מסוים בבניין על מנת לבצע עבודות אחזקה אינטנסיביות יותר. אב הבית נדרש גם להזמין וללוות בעלי מקצוע וספקים שמגיעים לתת שירות בבניין. למשל לצורך אחזקה מונעת למערכות שנמצאות באחריות או בהסכמי שירות. זאת בנוסף למקרים בהם יש צורך טיפול בתקלות שבר. ישנם יתרונות רבים בהצבת אב בית קבוע בבניין שמתמקצע במערכות ובתשתיות של הבניין, הוא בונה מערכת יחסים וקשרי עבודה עם ועד הבית, הדיירים והספקים על מנת לייצר שביעות רצון ואיכות ברמה גבוה יותר.
מנהל בנין – שירות זה של מנהל בניין במשרה מלאה או חלקית נדרש בבניינים מסוימים בהם ישנה הקפדה על רמת שירות גבוה מאוד ויוקרתית. מנהל הבניין יהיה האחראי בשטח כחלק משירותי ניהול בניינים בכל ההיבטים הקשורים לבניין. הוא מהווה איש קשר ישיר לוועד הבית ולדיירים על מנת להבטיח עמידה מלאה בתכולת הפעילות בבניין לשביעות רצונם.
ניהול ספקי משנה ובעלי מקצוע – חלק מתכולת העבודה של ניהול בניינים דורשת הפעלת ספקי משנה ובעלי מקצוע. זאת לצורך מתן מענה מקצועי לטיפולים ותקלות בהתאם להסכם ההתקשרות מולם – בחוזה שירות שנתי ו/או בתשלום נוסף עפ"י הצורך. במסגרת שירותי ניהול בניינים יש לנהל קשרי עבודה שוטפים עם בעלי מקצוע הוגנים ומקצועיים אותם היא תפעיל לצורך ביצוע פרויקטים, שיפורים ותיקונים בבניינים.
ניהול פרויקטים – חלק משגרת הפעילות בניהול בניינים דורשת ביצוע פרויקטים של שיפור ושדרוג מערכות או תשתיות בבניין. פעילות ניהול בניינים נדרשת לתת שירותי ניהול פרויקטים לטובת ביצוע פעילות זאת בבניינים. לדוגמא : התקנת או הרחבת מצלמות, החלפת או שיפוץ משאבות, החלפת גופי תאורה.
מוקד שירות 24/7 – במסגרת ניהול בניינים נדרש להעמיד מוקד שירות מאויש 24/7 לצורך מענה טלפוני לפניית דיירים. מוקד זה צריך להיות בעל יכולת להבין את דחיפות הפניה ולטפל בה בהתאם. בנוסף יש לאפשר לדיירים לתקשר עם המוקד שירות באפליקציית וואטסאפ לצורך ביצוע תקשורת שוטפת ונוחה עם יכולת שליחת תמונות וסרטונים לתיעוד מהות הפניה.
שירותי גבית דמי ועד – נוחות גביית תשלומי דמי ועד הבית מהדיירים כחלק משירותי ניהול בניינים יבוצע שימוש באפליקציות גביה הקיימות כיום בשוק. אפליקציות אלו מאפשרות לגבות תשלום במגוון אמצעים: צ'קים, העברות בנקאיות ותשלום באשראי בעלות דמי סליקה. האפליקציות תומכות גם בשליחת קבלה על התשלום באופן דיגיטלי למייל של הדייר, דבר שמשפר את התהליך, יוצר גמישות תפעולית וחוסך התעסקות עם ניירת מיותרת בניהול הבניינים.
בניה וקידום אתר – מוקה קריאייטיב בע"מ
© כל הזכויות שמורות לויגרופ 2021 | ט.ל.ח
קבלו מדריך במתנה לועדי בתים לניהול הבניין בראש שקט