זה היה ערב שבת בליל קיץ טיפוסי, מיד עם כניסת השבת הראשונה במגדל דירות חדש שקיבלנו לניהולנו. דיירים בודדים נכנסו כבר לגור בבניין והם אלה הראשונים שיצרו קשר עם מוקד השירות של חברת הניהול לעדכן כי פרצה נזילה חמורה של מים בחניון. מיד עזבנו את ארוחת השבת ונסענו לבניין.
כשהגענו, התגלה לעינינו זרימת מים חזקה מאוד שהגיע מצינורות הניקוז של מי הגשמים מהגג וממרפסות השירות בדירות. מהצינורות האלה יצא נהר של מים נקיים ישירות אל בור החלחול שלא היה מסוגל לספוג זאת. כתוצאה מכך הכל גלש וזרם פנימה לתוך החניון שנבנה כמה קומות מתחת לאדמה. מיד ירדנו עם המפתחות שברשותנו לחדר המשאבות הראשי במרתף הבניין, למזלנו כבר כל המפתחות היו ברשותנו כנדרש כי אין עם מי לדבר ביום שישי בערב. לתדהמתנו גילינו ששלושת המשאבות הענקיות של הבניין עובדות בלחץ מלא ומזרימות כמות אדירה של מים לכל הבניין, הרעש היה בלתי נסבל. מניתוח מהיר של המצב הבנו שמנגנון שבת במשאבות נכנס לפעול בצורה לא תקינה בלחץ רב ועקב כך נוצרה פריקת לחץ מדודי חימום המים בדירות רבות, דבר שהוביל ליציאת מים בכמות אדירה ממספר רב של דודים אל מרפסות השירות ומשם לצנרת ניקוז מרפסות ומי גשמים.
עצרנו את המנגנון והעניינים נרגעו. סרקנו את כל הקומות לוודא שאין עדין בעיה בדירות מסוימות ומצאנו מספר דירות לא מאוכלסות שהפורק לחץ שלהן לא נסגר. משכך, סגרנו להן את הברז הראשי לדירה על מנת למנוע נזילת מים ולהשאיר זאת לטיפול הנדרש בהמשך.
כך הצלחנו לפתור את הבעיה הראשונה המשמעותית שנתקלנו בה בבניין זה. הדרך בה פעלנו בעת ביצוע תהליך קבלת הבניין החדש מהקבלן באופן איסוף כל המידע, ניתוחו והבנתו סייעו לנו מאוד תחת אש כאשר נדרשנו לטפל בתקלה זאת. כעת נרחיב ונפרט כיצד פעלנו ומה מומלץ לעשות בעת קבלת בנין חדש מקבלן.
חשיבות תהליך קבלת בנין חדש מקבלן
בשנים האחרונות נמסרים אלפי בניינים בכל שנה על מנת לעמוד בעומס הביקוש לדירות נוספות. תחום הבניה ידוע כתחום עם בקרת איכות נמוכה יחסית וכמות ליקויים גדולה. הדבר משמעותי מאוד ודורש מבעלי הנכסים להיות מעורבים מאוד, להבין מקצועית ולוודא שקבלת בניין חדש מהקבלן תהיה מסודרת ומקצועית. זאת על מנת לעלות על כל הליקויים שדורשים טיפול ומעקב וכן על מנת לקבל לידיהם את הנכס בצורה מלאה. כל מה שיהיה חסר בהתחלה יהיה קשה מאוד להשיג אותו אח"כ. לדוגמא: תיעוד שהולך לאיבוד, מפתחות שלא מוצאים, תיקי מתקן שנמסרו למישהו שחתם בלחץ הכניסה לדירה ועכשיו אינם, כתוצאה מכך חסר מידע לגבי המתקן ולא ברורה האחריות שאליה הוא מחויב.
חברת ניהול ואחזקת מבנים מקצועית תדע לפעול בצורה נכונה מול הקבלן, קבלני המשנה שלו, היזמים, המפקחים, יועצי התכנון וגרמים נוספים על מנת ליצור את הקשר ויחסי העבודה הנדרשים ולפעול בעזרתם להשגת המטרה – להגיע לאיכות חיים גבוהה לדיירים וראש שקט לועד הבית במגדלי מגורים ומשרדים, על מנת להנות מפירות הנכס ולהשביח את ערכו.
חשיבות בחירה בחברת ניהול ואחזקת מבנים שתבצע את התהליך
חברת ניהול ואחזקת מבנים מקצועית נדרשת לפעול באחריות ואכפתיות על מנת לקבל לידיה את כל מה שנדרש, לבנות תהליכי עבודה בבניין לקראת אכלוסו ובמקביל לנהל את הבניין באופן יומיומי על מנת שיתפקד כנדרש. כמות תקלות הילדות הבלתי מתוכננות שישנן בבניין חדש היא גבוהה ויש גם לקחת בחשבון שידרש לתת להן מענה, לצורך כך חברת ניהול ואחזקת מבנים טובה תדאג להכיר טוב מאוד את כל המערכות והתשתיות והאינטגרציה ביניהן. עליה לפעול כמענה קו ראשון לכל בעיה גם בשעות הלילה וסופי שבוע כשהצוות של הקבלן ושאר הגורמים שהיו מעורבים בבניית הבניין לא זמינים לסייע.
יש להדגיש שקבלת בניין חדש מקבלן ואיכלוסו הינם תהליכים מורכבים הכוללים טיפול במספר רב של משימות ויתכנו לא מעט נושאים בלתי צפויים שיצוצו לאורך הדרך. למרות זאת, מנסיוננו הרב בתהליך זה ישנם מספר נושאים מרכזיים בהם צריכה להתמקד חברת ניהול ואחזקה מקצועית. באחריות נציגות הדיירים או ועד הדיירים לודא שזה קורה ואפילו להכניס דרישה לביצוע תהליך זה בתוך החוזה עם חברת הניהול ואחזקת המבנים.
לצערנו פועלים בשוק חברות ניהול ואחזקת בניינים רבות שאינן מקצועיות ואנחנו קוראים להן חאפריות. אתם מוזמנים לעיין בפוסט אחר שפורסם באתר זה הנוגע לחברות אלו. המחיר בבחירת חברת ניהול חאפרית יהיה יקר מאוד בשלב הראשון של קבלת בניין חדש מקבלן לעומת ניהול בניין ותיק שכבר התייצב. ישנן דוגמאות רבות של בניינים שהתקבלו גרוע דבר שהוביל למחיר יקר של עוגמת נפש, סבל והוצאות כספיות נוספות לדיירים. תדאגו לבחור בחברת ניהול מקצועית שיש לה ניסיון מוכח בקבלת בניינים חדשים מקבלן ואף תבחנו אותה ותבררו מול ממליצים שאכן היא מסוגלת לעשות זאת בהצלחה.
רשימת המשימות העיקריות לקבלת בנין חדש מקבלן
- הכרת צוות הקבלן וספקי / קבלני המשנה שלו. יצירת קשרי עבודה ושיתוף פעולה איתם על מנת שיהיו קואופרטיביים בהמשך ויסייעו כשיצוצו בעיות.
- קבלת כל המערכות, חדרים ציבוריים, תיקי מתקן, תעודות אחריות, מפתחות לכל מקום בבניין, ציוד כיבוי, שלטים למחסומים, צ'יפים לבקרת כניסה, סיסמאות למערכות כגון הרשאות להוספת דיירים לאפליקציית מחסומים ועוד.
- הכרות של כל המערכות והתשתיות בבניין והאינטגרציה ביניהם ברמה שתאפשר לתת פתרון ראשוני לתקלות עד להתערבות הקבלן. הכנת הנחיות חירום לדיירים למשל נוהל וקוד לנטרול אזעקת כיבוי אש אשר יתלה ליד הרכזת ויפורסם לדיירים הרלוונטיים.
- מיפוי ליקויים בשטחים ציבוריים ומעקב טיפול מול כל הגורמים, דבר שימשך חודשים רבים.
- הערכות וניהול שלב האכלוס של הדיירים, אופן הובלת הדירות וביצוע השיפוצים על ידי קבלנים ובעלי מקצוע.
- הדרכת הדיירים בכל מה שקשור להתנהלות בבניין בדגש על מערכות כיבוי אש כגון ספרינקלרים וגלאי עשן ומה לדרוש בעת הובלה ושיפוץ. פרסום נהלים ואמצעי קשר עם חברת הניהול.
- הכנת תוכנית ניקיון ותוכנית אחזקה לבניין והתחלת עבודה לפיהן.
- ביצוע פרויקטים ושיפורים בבניין עפ"י החלטת הנציגות/הועד.
- סיוע לועד בבניית תקנון, פתיחת חשבון בנק, קבוצות וואטסאפ, הזמנת קוי תקשורת ועוד.
- הערכות לגביית דמי ועד והקמת בסיס מידע על כל הדיירים על בסיס איסוף מידע ראשוני של כל פרטי בעלי הדירות ובהמשך מהשוכרים. התחלת גביית תשלומים מכולם.
**בור חלחול הוא בור ספיגה דמוי באר יבשה, ללא תחתית בנויה המשמש לאיסוף וחלחול לקרקע של נוזלים כגון מי גשם, עודפי השקיה ומים ממרפסות שירות במבנים. הבור אינה תלויה בתשתיות עירוניות ונחפרת במסגרת הבניה כאמצעי לטיפול והחזרת המים חזרה למי תהום. במידה והמים בבור גולשים הם ישפכו לתשתיות העירוניות.
