תוכן עניינים
משמעות מחיר ניהול ועד בית
מגדלי דירות ומשרדים מרובי קומות הינם יקרים יותר משמעותית לניהול ואחזקה ביחס למצב הנהוג בבניינים נמוכים בעלי מעט יחידות דיור או משרדים. המגדלים מכילים באופן טבעי שטחים ציבוריים נרחבים החל מחניון גדול מימדים, לובי גדול ורחב, חדר כושר, בריכה, מועדון דיירים, חדרי שירות ומערכות. חלק מהמגדלים גם דורשים שירותי כוח אדם מיוחדים כגון שומר בלובי, מציל בבריכה, איש אחזקה במשרה חלקית או קבועה, מנהל בניין או אב בית ועוד. בנוסף, מגדלים כפופים לדרישות בניה ותקנים מחמירים המאלצים התקנת מערכות ותשתיות מיוחדות ויקרות לאחזקה.
מצב זה מביא לעליה משמעותית בהוצאות לניהול ואחזקה של הדיירים ומכאן לעליה בגובה מחיר ניהול ועד בית הכוללים גם הוצאות שוטפות נוספות כגון: חשמל, שירותי מעליות, ביטוח, תקשורת. וכן גם רזרבה למקרה הצורך כגון תקלה או שיפור ושדרוג המצב הקיים בבניין. מדובר על הוצאה של מאות שקלים במקרה הטוב ועד לסכומים של אלפי שקלים לחודש בהתאם לגודל הדירה או הנכס ותכולת השירותים הניתנת בבניין.
שיטת חישוב מחיר ניהול ועד בית
ישנן מספר שיטות הנהוגות לקביעת מחיר ניהול ועד בית על ידי חברת הניהול והאחזקה בבניין בהתאם לסל השירותים המסוכם בין הצדדים:
סכום קבוע מראש
שיטה זאת מגדירה סכום סופי וברור למחיר ניהול ועד בית הכולל את כל סל השירותים שסוכם בין הצדדים. לכאורה זה מפשט את המצב ויוצר ודאות לשני הצדדים לגבי הסכום המסוכם. שיטה זאת אמורה לעודד את חברת ניהול ועד הבית להיות יעילה באופן פעולתה תוך עמידה בסל השירותים שנקבע. בפועל, הדבר יכול לגרום לניסיון של חברת ניהול ועד בית לעגל פינות ולתת שירות במינימום עלות למשל: פחות שעות ניקיון על ידי סגירת הסכם גלובלי עם קבלן הניקיון, אי ביצוע של חלק מהתחייבויות בתכולת שירותי האחזקה שנקבעו ואפילו חמור מכך- אי ביצוע ביקורות כנדרש. בנוסף, מצב חמור מאוד יכול לקרות כאשר החברת ניהול פושטת רגל ואז כל מה ששולם וטרם בוצע נמצא בסיכון.
עלות בפועל פלוס דמי ניהול יחסיים
בשיטה זאת משלמים לחברת הניהול מחיר ניהול ועד בית עבור כל ההוצאות השוטפות שעלו בפועל- הבסיסיות ועבור אחזקה, תקלות וביקורות שבוצעו על פי סל השירותים שנקבע כחלק מהתכולה. לעלויות אלו מוסיפים את עלות הניהול כחלק יחסי להוצאות אלו למשל בתוספת אחוז מסויים. הבעיה בשיטה זאת היא שאין לחברת הניהול אינטרס לצמצם בעליות אלא נהפוך הוא עדיף לה שיהיו גבוהות על מנת לקבל יותר דמי ניהול.
עלות בפועל פלוס דמי ניהול קבועים
שיטה זאת דומה לשיטה הקודמת בשינוי אחד מהותי – מחיר ניהול ועד בית נקבע כסכום קבוע ללא קשר להוצאות השוטפות. במצב זה מיצרים אינטרס משותף לשני הצדדיים כך שחברת הניהול תשאף להיות יעילה ולהוציא פחות עבור הדיירים מבלי שהדבר יפגע לה בכיס.
כללים לתמחור הוגן של מחיר ניהול ועד בית
בשיטה זאת משלמים לחברת הניהול מחיר ניהול ועד בית עבור כל ההוצאות השוטפות שעלו בפועל- הבסיסיות ועבור אחזקה, תקלות וביקורות שבוצעו על פי סל השירותים שנקבע כחלק מהתכולה. לעלויות אלו מוסיפים את עלות הניהול כחלק יחסי להוצאות אלו למשל בתוספת אחוז מסויים. הבעיה בשיטה זאת היא שאין לחברת הניהול אינטרס לצמצם בעליות אלא נהפוך הוא עדיף לה שיהיו גבוהות על מנת לקבל יותר דמי ניהול.
חסכון בעלויות
חברת ניהול ועד בית צריכה לחשוב עסקית עבור ועד הבית ולחפש מקומות להתייעלות תקציבית במטרה להביא חסכון באופן ביצוע המשימות ללא פגיעה באיכותן. חברת ניהול ואחזקת מבנים הינה בעלת קשר עבודה עם בעלי מקצוע, חברות שירות וספקים בתחום. לכן, הציפיה ממנה היא שתצליח לצמצם עלויות ע"י השגת הנחות והסכמים זולים יותר על בסיס ניצול היתרון לגודל שברשותה וכך להקטין את מחיר ניהול ועד בית.
דרך נוספת לחסוך היא על ידי הפעלת אנשי האחזקה של חברת הניהול לביצוע משימות ופרויקטים במקום אנשי מקצוע חיצוניים. כמובן שזה לא מתאים לעבודות בהם נדרשים מומחים. אבל, במגוון עבודות שגרתיות ניתן לסכם על עלות החומרים ועלות שעות העבודה ולהעביר את הטיפול לחברת הניהול.
